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揭開迷霧丨看清站在大環境下的2019內江樓市

2019-05-28 點擊 評論

近兩月,內江房地產市場越來越趨于理性,購房者之間最常討論的話題便是:“現在應該下手買房么?”

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川南高地價頻現,參拍大企業頻現


最近,宜賓土拍3宗地塊就攬金23.5億。土拍市場參與競得方包括大家熟知的鴻通,陽光,遠達,金科,碧桂園等大型房企,土地競拍價格溢價率突破100%,甚至200%,樓面價不斷創造新高。


其中,位于宜賓敘州區南部新區BQ05—02、BQ05—03地塊,起拍價3800元/㎡,吸引了遠達地產、藍光地產、正黃、鴻通、邦泰、陽光大地、麗雅置地、金科、鼎仁、領地、中梁、碧桂園、量典共13家競買人持牌入場。


最終,這宗地塊在經過162輪競價后,由16號碧桂園摘得,成交價建筑面積單價13400元/㎡,兩宗地加權樓面地價5991元/㎡(未計算代建部分),溢價率252%。

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Δ宜賓土拍信

視線再轉到離我們很近的自貢市場,5月16日,自貢市公共資源交易服務中心進行東部新城6宗國有土地使用權的拍賣。最后,550畝六塊宗地由四川知名房企華僑城斥資5.88億元獨家打包帶走,項目開發由華僑城聯合碧桂園聯合打造。

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Δ自貢土拍信息

而在瀘州市場,經過83輪競價,以成交價438萬元/畝,樓面價高達2627元/平米的價格拍出了城南43畝地塊。

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Δ瀘州土拍 轉自住在瀘州網

那么內江市場呢?

內江今年共計拍出6宗住宅用地,土地拍賣交易金額超16.91億元。樓面均價2434元/㎡,成交單價均價329.5萬元/畝。土拍市場火熱依舊,且參拍房企均為業內知名企業。


而決定房價的重要因素就是地價,樓面地價是房價的主要組成部分之一,與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。


2019年,邦泰內江公司以總價2.13億元,樓面價3326元/㎡的價格拿下東興區一宗住宅用地開發權(現邦泰·大觀府項目),這意味著東興區2019年新拍地塊的高層住宅開發成本就已經接近目前市場在售均價!(2017年,東興區兆信·錦巷府項目拿地樓面價3300元/㎡,目前售價均價8000元/㎡)


但是對比宜賓等川南城市動輒4,5000元/㎡的樓面價格,在成交價格及樓面地價成本上內江其實仍處于價格洼地。

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Δ內江土拍信息


▎川南城市群前景廣闊 三市房價對比


分析一個城市的房價發展,城市的位置也必須作為考量因素之一,而內江,正好處在成渝發展主軸以及川南城市群發展圈的關鍵位置之上,作為成渝經濟走廊區域中心城市,同時也是銜接川南城市帶的進出交通樞紐,在成渝高鐵動線開通之后,融入成渝一小時經濟圈,城市發展速度逐年遞增,2018年,內江全年GDP1411.8億元,增速7.8%,比之2017年增速0.7%,增速變化位列川南四市之首。

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Δ2018年四川各市州經濟情況 資料來源如圖

在川南交通規劃打造方面,通過成渝高鐵、川南城際鐵路和規劃中的成都新機場至威遠至自貢城際鐵路,實現內江主城區和各縣(區)城區30分鐘到達成都新機場;通過川南城際鐵路,實現川南經濟區、川南城市群內部內江、自貢、宜賓、瀘州四大區域中心城市之間30分鐘通達。

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Δ川南城際鐵路線規劃示意圖

最后,我們抽取了每市幾個樓盤比較城市房價,宜賓新開或加推樓盤單價大多達到了8500元/㎡以上,例如綠地、邦泰等;瀘州在售的樓盤均價也基本達到了8000元/㎡之上,例如天譽·譽府。

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Δ宜賓新推樓盤價格 宜賓三江房產網

而內江市場去年年底,因為部分樓盤出現沖業績推出特價優惠的情況,引起購房者觀望情緒的加重懷疑內江房價會大幅度下降。但從房管局公布的實際情況來看,全市每月住宅網簽套數都較平均,價格穩定,并未出現無人買房,數據大幅度下降的窘境。

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Δ截止4月30日 全市網簽數據

2017年東興區土拍:邦泰·紫金學府樓面價2400元/㎡,邦泰·天著樓面價2200元/㎡、兆信錦巷府樓面價3300元/㎡。


2018年東興區土拍:邦泰·國賓上院樓面價3600元/㎡、世茂·璀璨悅府樓面4360元/㎡。


2019年東興區土拍:邦泰·大觀府樓面價3326元/㎡、金科·翡翠公園樓面價3000元/㎡(含配建)。


可以看到,東興區近幾年土拍價格走勢不斷走高,品質房企深耕于此。開發商拿地成本,樓面價開發成本顯著增加,房價又有多大的概率會下降?

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Δ東興區項目價格統計



內房網觀點:

目前來看,種種政策都表明,中國城鎮化已經進入第二階段。如果說第一階段是農民工進城,第二階段則進入了都市圈和城市群時代,放寬落戶限制,打造世界級城市群,成為當務之急。

而內江,正好處在成渝都市群發展主軸以及川南城市群發展圈的關鍵位置之上,作為成渝經濟走廊區域中心城市,未來發展是值得十分期待的。

如果有關注近期土拍的朋友相信一定會敏銳的感受到,內江放地節奏速度明顯加快,開發商拿地積極度高漲,且溢價率,樓面地價不斷提升。

但是跟周邊同類城市對比,內江房價依然偏低,在開發商開發成本不斷提高的背景下,城市房價水平未來看漲前景明顯。而目前的房地產市場價格穩定,且幾個優質新項目即將入市,正是了解入手的好時機,購房者永遠不可能等到房價降至心里的完美價位,根據自我需求把握市場風向變化,當下可能就是最好的買房時機!


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