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內房網報道丨全方位剖析金科斥資5.9億元拿地

2019-02-25 點擊 評論

內房網訊

內房網訊:經內江市人民政府批準,內江市公共資源交易服務中心于2019年2月22日10時,在我中心辦公樓三樓開標廳,以拍賣方式組織出讓一宗國有建設用地使用權。

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(拍賣宗地現場圖)

地位置:漢安大道北側、國道路西側

土地數據:規劃凈用地面積112390.76平方米(約168.58畝);

容積率:1.0≤R≤2.0

(商業商務建筑面積占地上計容建筑面積比例不大于3%);

建筑密度:D≤35%;

綠地率:G≥30%;

拍賣信息:起拍價296萬元/畝樓面價2222元/㎡;

特殊要求:土地競得者須無償規劃建設該宗地相鄰綠化景觀工程,建成后移交高新區管委會


成交信息:成交價350萬元/畝,樓面價(不計算配建成本)2628元/㎡,溢價率18%

競得人:內江金科弘峻房地產開發有限公司(金科地產)

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(宗地位置示意圖)

拍賣看點

金科為什么選擇拿這塊地,就我來看。有這么三點原因:


一、金科集團正常擴張步伐

作為一家良性持續發展的房企,金科這次拿地自然是一次普通的集團發展擴張,不需要多做什么剖析,有幾個數據大家可以參考看看。

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△《2018中國百強房企銷售排行榜》

易居中國克而瑞發布的《2018中國百強房企銷售排行榜》中,金科集團2018年全年銷售金額為1291.1億元,位居全國房企第22名。

銷售面積上,金科集團表現不錯,進入房企TOP10行列,銷售面積達1498.7萬平方米。

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△《2018中國百強房企銷售排行榜》

在存量土地數據上,金科地產2018年全年新增土地價值520.5億元,新增土地建面1785.5萬平米,分別位列第21名和第11名。

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△《2018中國百強房企銷售排行榜》


二、金科內江區域發展要求

目前,金科內江在內江項目分別有金科·中央公園城(已售罄、城南樂賢)、金科·時代中心(尾盤在售、經開區腳盆田)、金科·集美天宸(在售、經開區甜城大道)、金科·公園王府(尾盤在售、東興區北環路)。

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△金科內江目前項目布局

就布局和售價而言,金科目前已呈現的項目布局還是較為分散且均不位于城市高熱核心地段,幾個項目目前定價算是不高不低,公園王府均價6500元/㎡,集美天宸均價6300元/㎡、時代中心均價5500元/㎡。

在未來半年至一年的時間內,金科目前在售項目中公園王府和時代中心基本上會清盤售罄,整個內江區域金科僅剩位于經開區的集美天宸正常在售。

所以對一家良性發展且對內江市場未來預期抱有信心的房企來說,拿地也是一個勢在必行的東西,并且對于土地的選擇一定是希望有一塊區別與之前項目,能位于城市置業高熱地段且配套良好,對于定價方面能有一個價格區間提升作用的宗地。


三、金科對于本次宗地信心度高

話題再回到拍賣宗地上來說,本次參與拍賣的房企有中梁、鴻通、金科及建工。其中金科共計舉牌21次,中梁14次,建工8次,鴻通7次。在整個拍賣流程上,金科和中梁是處于白熱化,雙方來來回回加價超10次,最終還是由金科以350萬元/畝的單價斬獲了本次掛牌宗地。而中梁進駐內江的步伐再一次被拖緩。

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△拍賣現場

本次拍賣宗地值得特別關注的一點就是,特別要求了必須規建一個宗地相鄰綠化景觀工程,建成后無償移交高新區管委會。

其中:臨高鐵綠化景觀工程范圍線用地面積77940.21平米(約117畝)、路側綠化景觀工程范圍線用地面積10903.79平米(約16畝)。整個需配建的綠化設施達到了133畝,而金科所競得的宗地大小為168畝。

這就代表了在開發項目自身的成本基礎上,還得加上配建綠化公園的成本。看似總價不貴的土地,其實成本已經提高了許多,整個操作難度也是非常考驗企業硬實力。

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△宗地紅線圖 綠色為配建公園及綠化帶范圍

在已流拍一次且高難度的限制條件下,金科為什么還堅持拿地,我想這塊宗地有幾個因素值得他們堅持。

①:前面已說到的,企業自身發展的需求,考慮到未來市場,再不拿地就沒有項目可賣了。

②:高鐵片區自身地段條件。

高鐵片區作為內江三大置業熱門片區其中一個,吸引了萬晟城,邦泰、傳化等優秀房企的入駐,而且高鐵片區整個市場表現是非常不錯的。整個片區的均價達到了7500元/㎡(高層住宅)。而且對作為成渝城市群交通樞紐的內江來說,對外聯系的門戶自然是高鐵為首,內江北站按照年發送旅客目標測算,2020年預計達到540萬人。

高鐵片區自身的規劃建設也是十分出色的,包含內江六中、內江師范學校,內江職業技術學院、內江衛生健康學校,東興區機關幼兒園,內江十三小學,千水湖公園,東興區政務服務中心等一系列配套均已落地或修建中。

③高鐵片區未來市場競爭環境

目前整個高鐵高橋片區在售的項目僅有邦泰天著、傳化廣場(loft)、萬晟城云府、邦泰紫金學府。這么大一個片區在售的僅僅三個住宅項目和一個公寓項目,整體競爭環境是有搞頭的。而且拿地到亮相到銷售的周期一般需要半年多到接近一年的時間,完全是可以可以錯開目前區域所有在售項目的激烈競爭時間。

而目前整個片區已拍出的存量土地僅有內江嘉宏城建集團有限公司以409萬元/畝,總價3.77億元,樓面價3067元/㎡拍得的位于內江市漢安大道東段南側A-07-06,A-07-07新地塊。所以在一定程度上可能也加強了金科拿地的信心


購房者可關注

那么上面我說了這么多枯燥的關于房地產的東西,普通的購房者應該要問了,那這個項目可不可以買,適不適合買。

首先,分析一個項目可不可以下手,我們需要從多方面分析。

第一,本塊宗地的容積率為2.0,這代表了項目開發方向一定要往改善方向出發,而不是一般的剛需型項目。很大可能為首次改善產品。

第二,項目自身配套,上面已經說到了,建有100多畝的公園及10多畝的綠化帶,周邊還涵蓋學校,政務機關,醫院,商超等配套,項目配套設施亮點頗多

第三,最后就是金科內江自身的操盤水平了,如何進行定價及如何項目規建配比。畢竟在大市場環境下行,且“房住不炒”的背景上。如何在保證自身利潤的條件下帶給內江人民更好的房子,這對金科來說是一個考驗。

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